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LES RATIOS IMMOBILIERS


L’analyse des ratios permet au gestionnaire d’identifier des problèmes et lui permet d’apporter des correctifs nécessaires afin d’améliorer le rendement de l’investissement. D’ailleurs c’est cette capacité à identifier les problèmes qui permet à certains investisseurs de rendre profitable des immeubles déficitaires depuis plusieurs années. On peut classer ces ratios en quatre catégories.

Tableau : Exemple de ratios immobiliers

Catégories

Ratios

Commentaires

1- Exploitation

Revenu brut / nombre de logements ou nombre de pièces ou pieds carrés locatifs Détermine le revenu brut par logement, par pièce ou par pied carré locatif.
  Dépenses d’exploitation / nombre de logements ou nombre de pièces ou pieds carrés locatifs Permet de vérifier globalement ou par poste si le niveau de dépenses par logement, par pièce ou pied carré locatif est adéquat.
  Revenu net d’exploitation / nombre de logements ou nombre de pièces ou pieds carrés locatifs Détermine le revenu net par logement, par pièce ou par pied carré locatif.
  Taux de vacances

(Nombre de logements vacants) / Total de mois-logement annuel

Détermine si les efforts de location sont adéquats et si des changements sont nécessaires.
  Taux de mauvaises créances

(mauvaises créances annuelles) / revenus bruts totaux

Détermine si on est trop permissif avec les locataires en retard et si on choisit de mauvais payeurs.

2- Endettement

Taux d’endettement

(Hypothèque / valeur totale)

Pourrait être la cause des difficultés financières. Mesure de risque

3- Liquidité

Ratio de sécurité ou couverture de la dette

(Revenu net avant versement hypothécaire / versement hypothécaire)

Ce ratio doit être plus élevé que 1.40, sinon la marge de manoeuvre en cas de difficulté est considérée faible.
4- Occupation Ratio du taux minimal d’occupation

(Dépenses + versements hypothécaires / Revenus bruts effectifs )

Ce ratio indique le niveau d’occupation requis pour faire face aux obligations financières et d’exploitation

L’analyse des ratios permet à l’investisseur de mieux comprendre sa marge de manoeuvre, plus particulièrement avec le ratio de couverture de la dette et celui d’occupation. Ce ratio indique si le paiement des frais financiers peut mettre l’investisseur en difficulté advenant une baisse d’occupation. De plus, l’analyse par le biais de ratios permet souvent d’identifier les raisons d’une rentabilité déficiente.


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