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L'approche pour analyser un projet d'investissement en immobilier ?


 

Les taux d'intérêt sont encore bas mais les valeurs des immeubles revenus ont beaucoup augmentées depuis deux ans. Est-ce encore le temps d'acheter ? Pour répondre à cette question vous devez être en mesure d'analyser les opportunités qui se présentent à vous. Une bonne analyse requiert du temps et de la recherche d'informations. La qualité des informations recueillies et des hypothèses retenues déterminera la qualité des résultats obtenus.

Dans le présent texte nous vous présentons une méthode pour analyser un investissement immobilier. Nous utiliserons un exemple d'un immeuble à logements multiples mais les mêmes principes s'appliquent au commercial ou à l'industriel.

Christian Guay, auteur de ce texte, est évaluateur agréé, détient un baccalauréat en finance, MBA et un certificat en affaires immobilières.

Voici les étapes d'une analyse financière en immobilier. Vvous devez calculer les postes éléments suivants:

  1. Revenu brut potentiel (RBP)

  2. Vacances et mauvaises créances (MC)

  3. Revenu brut effectif (RBE)

  4. Dépenses normalisés

  5. Frais d'acquisition

  6. Mise de fonds

  7. Financement

  8. Flux monétaires annuels

  9. Prix de revente dans une délai déterminé

  10. Calcul du rendement

Le revenu brut potentiel (RBP)

Le revenu brut potentiel représente le revenu maximum que l'immeuble peut générer en étant occupé à 100% pendant toute l'année. Comme l'investisseur est intéressé aux bénéfices futurs on doit utiliser les revenus de l'année suivante. Généralement ce sont les revenus présentés dans les "listings" de vente. Vous devez considérer toutes les sources de revenus: loyer, stationnement, buanderie, etc.

Vacances et mauvaises créances (MC)

Vous ne toucherez le revenu brut potentiel que si tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes. Ce qui est rarement le cas; vous risquez en effet d'avoir à supporter des mauvaises créances et des appartements vides au cours de la période de détention.

Dans le contexte actuel - un taux d'inocupation des logements très bas dans le marché - je vous conseille d'enlever 2 % au revenu brut potentiel pour obtenir le revenu réel : 1 % pour les mauvaises créances et 1 % pour l'inoccupation. Si votre immeuble est situé dans un quartier plus difficile,  il serait prudent de prévoir des mauvaises créances plus élevées. En ce qui concerne les taux de vacances des immeubles industriels, bureaux et commerciaux ils sont disponibles sur les sites des grandes firmes de courtage (Colliers, CB Richard, Royal Lepage, etc.)

Afin de valider les déclarations du vendeur vous pourriez lui demander ses états de compte (car le carnet de dépôt ne montre pas les chèques sans fonds) : vous auriez l'heure juste sur les mauvaises créances.

Revenu brut réel ou effectif

À ce point, vous êtes en mesure de calculer le revenu brut réel ou effectif que l'immeuble va générer pour les années à venir.

Revenu brut potentiel - Vacances et mauvaises créances = Revenu brut effectif

Les dépenses normalisées ou ajustées

Après le revenu, il faut analyser les dépenses d¹exploitation de l¹immeuble. Le vendeur ou son représentant vous en fournira une liste. Surtout, soyez prudent et ne vous y fiez pas aveuglément, votre intérêt en dépend. (Voir l'exemple en annexe)

Les dépenses d¹exploitation d¹un immeuble de 6 à 12 logements chauffés et éclairés par les locataires devraient se situer entre 30 et 40 % du revenu brut effectif (RBE). Cela tient compte de frais d'entretien normaux, de frais professionnels (comptable), de frais de gestion minimums, et d'une réserve de remplacement. Même si l'investisseur compte faire des travaux lui-même il doit en tenir compte soit dans les dépenses d'exploitation ou sinon exigé un rendement plus élevé pour compenser le travail. Plus l'immeuble est vieux plus le ratio devrait être élevé. Il est à noter que plusieurs nouveaux rôles d¹évaluation entrent en vigueur en 2004 et les taxes foncières des immeubles à logements seront affectées, dans certains cas, de façon significative à la hausse.

Un immeuble demande de l¹entretien; la liste que vous remettra le vendeur ou son représentant sous-évalue toujours largement les coûts d¹entretien. Il faut tout vérifier avec les fournisseurs; le contrat de déneigement, la facture d¹électricité, les taxes, les assurances, etc. Quelques coups de téléphone vous éviteront bien des mauvaises surprises. En outre, il faut savoir que ces dépenses, bien que vérifiées, sont celles de l¹année précédente et non celles (de l'année à venir) que vous paierez. Il faut donc les ajuster à la hausse (inflation). En somme, l¹entretien et les réparations de votre immeuble représenteront entre 4 et 5 % de son RBE. Que vous fassiez vous-même l¹entretien ne change rien ; à moins d'être porté sur le bénévolat, vous devriez calculer le même montant.

Voici des exemples de % de dépenses que recommande M. Guay :

  • +/- 3,00 % pour les primes d¹assurance;

  • +/- 2,25 % pour l¹énergie;

  • +/- 18,00 à 22% pour les taxes foncières et scolaires;

  • +/- 1,0 % pour le déneigement;

(Un tableau statistique de dépenses est disponibles dans notre livre)

Il faut aussi prévoir des frais minimums de publicité pour trouver des locataires pour les logements inoccupés. Si vous prévoyez avoir recours à un comptable pour la tenue de livres, informez-vous des tarifs et ajoutez-les aussi. N¹oubliez pas non plus les frais de notaire et la taxe dite de bienvenue. Autre poste important : la réserve structurale. Un jour les portes, les fenêtres ou le toit devront être refaits et il faut commencer à prévoir ces dépenses importantes. S'il n'est pas écrit dans les documents remis par le vendeur que la toiture a été refaite, c'est qu'elle ne l¹a pas été. Compte tenu de l¹année de construction, si vous prévoyez devoir refaire la toiture d¹ici trois à cinq ans, vous devriez soustraire le coût des travaux du prix de vente. Même chose si les portes et les fenêtres sont rendues au bout de leur rouleau.

Les revenu net effectif, les frais de financement et les flux monétaires

Voilà pour les dépenses ajustées. En les soustrayez du revenu brut effectif (RBE), vous obtiendrez le revenu net effectif (RNE) de l¹immeuble. Par la suite vous devez calculer les frais de financement qui se composent des intérêts payés et du remboursement de capital et les soustraire du revenu net effectif pour obtenir les flux monétaires de chaque année.

Si vous voulez  tenir compte de l'effet de l'impôt vous devez vous souvenir que seul les intérêts sont déductibles d'impôt. C'est à dire que le remboursement de capital n'est pas une dépense mais un remboursement de dette.

L'analyse des flux monétaires

Comme n'importe quel investissement vous déboursez un montant initial (mise de fonds) pour en retirer des bénéfices futurs (les flux monétaires et le solde net à la revente) !

En immobilier le rendement se compose de trois éléments :

  1. Les dividendes annuels (revenu net d'exploitation qui est le revenu brut effectif moins les dépenses d'exploitation et moins les frais financiers)

  2. Le remboursement de capital

  3. La plus value de l'immeuble à la revente (disons dans 5 ans)

Afin de procéder à l'analyse vous devez déterminer l'investissement initial, les conditions du financement et le prix de revente de l'immeuble. L'investissement initial représente la mise de fonds qui est dans les faits le prix payé moins le financement. Le prix de revente consiste à faire une hypothèse d'augmentation (ou diminution) de la valeur. Vous êtes maintenant prêt à calculer le rendement de votre investissement.

À partir d'un chiffrier électronique ou d'un logiciel conçu à cet effet vous êtes en mesure de calculer le rendement réalisé sur votre mise de fonds. Par exemple si vous investissez 100 000 $ comptant (valeur de l'immeuble 350 000 $ - 250 000 $ de financement) et que vous réalisé un flux monétaire net de 4 100 $ par année pendant 5 ans et que vous recevez à la revente 158 000 $ (prix de revente de 390 000 $ - 212 000 $ de solde d'hypothèque - 20 000 $ de frais de courtage) vous obtenez un rendement de 13%.

En conclusion une telle analyse vous permet de déterminer si le prix à payer pour un immeuble vous permet de réaliser un rendement satisfaisant. Il ne suffit pas de déterminer la valeur marchande d'un immeuble il faut savoir si le prix payé permet de réaliser le rendement voulu. D'où l'importance de distinguer la valeur marchande de la valeur personnelle.

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Cet article résume bien le type de sujet que vous retrouverez dans le livre "Les principes de l'investissement immobilier" et de l'utilité du logiciel "Invest-pro".


Exemple d'analyse de vente d'un listing réel (06-2003)

123, 1ère Avenue,

Adresse Informations de base

Nombre de logements 8
Répartition des logements
# de 1 1/2 0
# de 2 1/2 0
# de 3 1/2 0
# de 4 1/2 1
# de 5 1/2 7
Nombre de chambres 43
Nombre de logements au demi sous-sol 2
Garages intérieurs 1
Superficie du terrain (pi car.)                          11 203 pi car.  
Aire au sol du bâtiment (pi car.)                           2 058 pi car.  
Année de construction 1975 approx
Évaluation municipale rôle 2001 262 500 $
Date de vente 1-juin-03
Prix vendu 470 000 $
Écart 79.05%

Données selon le listing Montants normalisés

% RBE

Commentaires

Revenus
Revenus potentiels selon listing 52 320  $ 52 320  $ Considère déjà les revenus de l'année à venir
Nombre de logements vacants -    $
Revenus moyens par logements par mois 545  $
Revenus moyens par pièces par mois 101  $
Allocation pour vacances et mauv. Créances
Taux de vacances selon SCHL 523  $ 1% 1% taux de vacances
Allocation pour mauvaises créances -    $ 785  $ 1.5% Compte tenu du secteur 1,5% est faible
Revenu effectif 52 320  $ 51 012  $ Doit refléter une situation à long terme
Dépenses 
Dépenses selon le listing 12 677  $
% de dépenses selon les revenus potentiels 24%
Taxes municipales 7 765  $ 10 095  $ 19.8% Taux de taxes 3.31% en 2003 donc 2004 combien
Taxes scolaires 919  $ 1 195  $ 2.3% Taxes devraient être 3.31%*400 000 $ = 13 000 $
Assurances(bât.+csst) 1 645  $ 1 686  $ 3.3%
Entretien & réparation 200  $ 2 000  $ 3.9% Faut un minimum pour maintenir l'immeuble
Conciergerie 1 080  $ 1 200  $ 2.4% 100 $ par mois est ok
Électricité 550  $ 700  $ 1.4% Selon chiffres de hydro-québec, 4 logements chauffés
Publicité -    $ 200  $ 0.4% Un minimum
Déneigement et tonte de la pelouse 518  $ 700  $ 1.4% déneiger (500 $) et gazon 30$ / mois x 6 mois
Location -    $ -    $ 0.0%
Énergie (gaz - huile - électricité) -    $ -    $ 0.0%
Frais de gestion, admin. et prof. -    $ 1 275  $ 2.5% Un minimum, comptable et temps pour administrer
Taxes sur le capital et immatriculation cie.                -    $ -    $ 0.0% Seulement si en compagnie
Réserve structurale (toiture, pavage, fenetres) 1 275  $ 2.5% Soit environ 2,5% , amorti sur 40 ans linéaire
Total (% en fonction du revenu brut effectif) 12 677  $ 20 326  $ 39.8% Dépense fictive mais doit être prévue
Revenu net 39 643  $ 30 686  $

Services inclus
Nombre de logements chauffé 0 logements
Eau chaude fournie non
Électricité fournie 0 logements
Commentaires Toutes dépenses très basses, pas de vacances et mauvaises créances

TGA selon chiffres déclarés 8.43% 6.53%
MRBP                             8.98                              8.98
MRBE                             8.98                              9.21
MRN                           11.86                            15.32
TGA 8.43% 6.53%
Note: on pourrait poser comme hypothèse que la Régie du logement permettra une hausse plus importante des loyers à cause de l'augmentation des taxes.

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