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Voici quelques informations sur l'investissement immobilier. Ces informations proviennent du livre "LES PRINCIPES DE L'INVESTISSEMENT IMMOBILIER"

  1. L'effet de levier
  2. Exemple d'une analyse de vente comparable (1)
  3. Analyse d'un investissement immobilier

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Introduction

L'investissement immobilier est un placement au même titre que la bourse ou les bon du trésor. Pour les investisseurs sérieux, l'immobilier représente un risque calculé et raisonnable et est un bon placement pour se prémunir contre l'inflation; les revenus et dépenses croissant habituellement à des rythmes semblables à l'inflation.

Durant les années 1987 à 1990, plusieurs personnes achetaient des immeubles pour spéculer et non pour investir. L'investisseur est celui qui envisage détenir l'immeuble à moyen ou long terme, tout en exigeant un rendement annuel sur son investissement; il exige des flux monétaires annuels positifs. À l'opposé, le spéculateur-type n'est qu'un propriétaire transitoire qui espère obtenir une plus-value sur une courte période de temps, (6 mois à 2 ans généralement) en dépit des pertes potentielles d’exploitation (liquidité annuelle négative) et qui espère que l'augmentation de valeur compensera ces éventuelles pertes.

La récession des années 1990 a durement frappé le marché de l'immobilier et c’est durant un déclin économique que l'on distingue réellement les deux groupes de propriétaires. La récession a permis de "nettoyer" le marché de l'immobilier en éliminant les spéculateurs. Les banques sont celles qui ont le plus écopé des prêts aux spéculateurs car les valeurs des propriétés pour lesquelles des prêts hypothécaires ont été accordés étaient souvent beaucoup trop élevées et les revenus d’exploitation nettement insuffisants pour couvrir le service de la dette et les frais d'opération. La position des spéculateurs est néfaste pour le parc immobilier car ils n’ont pas une vision à long terme et, par le fait même, négligent volontairement ou par manque de liquidité, l’entretien des immeubles et le service aux locataires. La présence importante de spéculateurs dans le marché immobilier à la fin des années 1980 a nui à une ville comme Montréal, où le parc d'immeubles à logements est vieux et nécessite un entretien régulier et des investissements importants. Vu sous cet angle (celle du retrait des spéculateurs), la récession a eu de bons côtés.

Dans le secteur des immeubles à logements, depuis 1998 les taux de vacances ont chuté en même temps que les taux d'intérêt, ce qui a eu pour effet d'augmenter les revenus et diminuer les frais financiers. Ceux qui ont acheté des propriétés à revenus entre 1998 et 2000 (moment ou la bulle spéculative du "Hi-Tech" faisait rage") réalisent présentement de très bons rendements.   Attention à ceux qui achètent en 2003 à un prix trop élevé en espérant faire de l'argent facilement. Lorsque les taux d'intérêt et/ou les taux de vacances vont remonter, ceux qui auront payé trop chers en 2003 ne feront plus leur frais. Il y a encore certainement des opportunités dans le marché mais il faut prendre le temps de les trouver.

Un investisseur sérieux va payer le prix qui lui permettra de réaliser un rendement annuel tout en lui donnant la possibilité d'entretenir et maintenir son immeuble. La valeur d'un immeuble est fortement tributaire des revenus nets qu’il génère, lesquels sont étroitement reliés à la qualité de l'immeuble, à la gestion, à l’entretien et à l'environnement.


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